Ceny mieszkań w Warszawie — wrzesień 2026

Ile kosztuje metr

Mediana ceny metra kwadratowego mieszkania wystawionego na sprzedaż w Warszawie to 17 091 zł.

To o 38% więcej niż mediana dla całej Polski, która wynosi 12 372 zł za metr.

Połowa ofert mieści się między 14 800 a 20 333 zł za metr. Ćwiartka rynku jest tańsza niż dolna granica, ćwiartka droższa niż górna — i to właśnie ten rozstrzał, a nie sama mediana, mówi najwięcej o tym, czego można się spodziewać.

Za ile kupisz mieszkanie

Mediana ceny całego mieszkania wynosi 845 058 zł przy medianie metrażu 50 m².

W rozbiciu na liczbę pokoi mediany wyglądają tak:

• Kawalerki — 581 138 zł (1 119 ofert)
• Dwa pokoje — 738 325 zł (4 508 ofert)
• Trzy pokoje — 949 000 zł (3 355 ofert)
• Cztery pokoje i więcej — 1 499 000 zł (1 539 ofert)

Gdzie jest drożej, a gdzie taniej

Różnice wewnątrz miasta bywają większe niż różnice między miastami. Najdroższa z dzielnic o dostatecznej liczbie ofert to Wola (21 169 zł/m²), najtańsza — Białołęka (14 000 zł/m²).

Dzielnica	Mediana zł/m²	Ofert
Wola	21 169	826
Mokotów	18 460	1 175
Praga-Południe	18 000	666
Włochy	17 107	674
Targówek	15 220	761
Białołęka	14 000	1 195

Pomijamy dzielnice z mniej niż piętnastoma ofertami — przy mniejszej liczbie mediana skacze po kilkaset złotych przy każdym nowym ogłoszeniu.

Wynajem

Mediana czynszu najmu to 4 000 zł miesięcznie, policzona z 8 966 ofert.

Zestawiając obie mediany: metr kupiony w Warszawie zwraca się z najmu po około 17 latach — licząc sam czynsz, bez kosztów utrzymania, podatku i okresów bez najemcy. To liczba poglądowa, nie prognoza opłacalności.

Skąd te liczby

Liczymy je z ofert, które zbieramy z portali nieruchomości i trzymamy w jednym miejscu. Do tego zestawienia weszło 10 547 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w Warszawie.

Podajemy medianę, a nie średnią, bo przy nieruchomościach kilka drogich ofert potrafi zawyżyć średnią o kilkadziesiąt procent. Mediana to cena środkowa: połowa ofert jest tańsza, połowa droższa.

Dwa zastrzeżenia, o których warto pamiętać. Po pierwsze są to ceny ofertowe, czyli to, czego chcą sprzedający — ceny transakcyjne bywają niższe. Po drugie ta sama nieruchomość bywa wystawiona na kilku portalach naraz; takie duplikaty rozpoznajemy i liczymy raz.