Ceny mieszkań w Warszawie — październik 2026

Ile kosztuje metr

Mediana ceny metra kwadratowego mieszkania wystawionego na sprzedaż w Warszawie to 17 082 zł.

To o 57% więcej niż mediana dla całej Polski, która wynosi 10 900 zł za metr.

Połowa ofert mieści się między 14 533 a 20 577 zł za metr. Ćwiartka rynku jest tańsza niż dolna granica, ćwiartka droższa niż górna — i to właśnie ten rozstrzał, a nie sama mediana, mówi najwięcej o tym, czego można się spodziewać.

Za ile kupisz mieszkanie

Mediana ceny całego mieszkania wynosi 849 000 zł przy medianie metrażu 51 m².

W rozbiciu na liczbę pokoi mediany wyglądają tak:

• Kawalerki — 577 000 zł (2 810 ofert)
• Dwa pokoje — 745 000 zł (10 985 ofert)
• Trzy pokoje — 949 000 zł (8 336 ofert)
• Cztery pokoje i więcej — 1 419 000 zł (3 755 ofert)

Gdzie jest drożej, a gdzie taniej

Różnice wewnątrz miasta bywają większe niż różnice między miastami. Najdroższa z dzielnic o dostatecznej liczbie ofert to Śródmieście (22 598 zł/m²), najtańsza — Białołęka (14 350 zł/m²).

Dzielnica	Mediana zł/m²	Ofert
Śródmieście	22 598	1 448
Wola	21 200	2 072
Mokotów	19 873	3 114
Praga-Południe	18 532	1 864
Włochy	17 010	1 798
Białołęka	14 350	3 426

Pomijamy dzielnice z mniej niż piętnastoma ofertami — przy mniejszej liczbie mediana skacze po kilkaset złotych przy każdym nowym ogłoszeniu.

Wynajem

Mediana czynszu najmu to 3 800 zł miesięcznie, policzona z 8 722 ofert.

Zestawiając obie mediany: metr kupiony w Warszawie zwraca się z najmu po około 18 latach — licząc sam czynsz, bez kosztów utrzymania, podatku i okresów bez najemcy. To liczba poglądowa, nie prognoza opłacalności.

Skąd te liczby

Liczymy je z ofert, które zbieramy z portali nieruchomości i trzymamy w jednym miejscu. Do tego zestawienia weszło 26 872 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań w Warszawie.

Podajemy medianę, a nie średnią, bo przy nieruchomościach kilka drogich ofert potrafi zawyżyć średnią o kilkadziesiąt procent. Mediana to cena środkowa: połowa ofert jest tańsza, połowa droższa.

Dwa zastrzeżenia, o których warto pamiętać. Po pierwsze są to ceny ofertowe, czyli to, czego chcą sprzedający — ceny transakcyjne bywają niższe. Po drugie ta sama nieruchomość bywa wystawiona na kilku portalach naraz; takie duplikaty rozpoznajemy i liczymy raz.