Zakup mieszkania w związku nieformalnym: jak zabezpieczyć obie strony

Współwłasność w częściach ułamkowych

Bez ślubu nie działa wspólność majątkowa małżeńska, więc mieszkanie kupione przez dwoje partnerów trafia do współwłasności w częściach ułamkowych. Udziały ustalasz w akcie notarialnym — mogą być równe (1/2 i 1/2) albo proporcjonalne do wkładu każdej osoby, np. 60/40, jeśli jedna strona wniosła więcej gotówki.

Przy medianie ceny mieszkania na sprzedaż wynoszącej 593 774 zł różnica we wkładzie własnym robi się wyraźna: 10% to 59 377 zł, a 20% to już 118 755 zł. Jeśli te kwoty wykładają partnerzy nierówno, warto to odzwierciedlić w wysokości udziałów, żeby uniknąć sporu o rozliczenie przy ewentualnym rozstaniu.

Koszty transakcyjne przy zakupie na dwoje

Przy medianie ceny 593 774 zł podatek PCC wynosi 11 875 zł, a taksa notarialna to 3 868 zł. Do tego dochodzi prowizja pośrednika w wysokości 11 875 zł — łącznie koszty transakcyjne sięgają 28 018 zł niezależnie od tego, ile osób kupuje mieszkanie.

Ustal przed podpisaniem umowy przedwstępnej, kto pokrywa jaką część tych 28 018 zł. Notariusz nie dzieli tych kosztów automatycznie według udziałów we współwłasności — jeśli chcesz, żeby tak było, zgłoś to przed sporządzeniem aktu.

Kredyt hipoteczny dla pary bez ślubu

Bank może udzielić kredytu obojgu partnerom jako współkredytobiorcom, nawet bez związku małżeńskiego — oceni wtedy łączną zdolność kredytową obu osób. Problem pojawia się, gdy udziały we współwłasności nieruchomości nie odpowiadają udziałom w spłacie kredytu — to również warto ustalić pisemnie, najlepiej w umowie między partnerami, niezależnie od aktu notarialnego.

Jeśli wkład własny wnosi tylko jedna osoba, np. 118 755 zł przy 20% wkładu, a kredyt spłacacie razem, spisanie tego faktu (choćby w formie oświadczenia lub umowy quoad usum) ułatwia rozliczenie w razie rozstania.

Co się dzieje w razie rozstania lub śmierci partnera

Konkubent nie dziedziczy ustawowo po drugim partnerze — bez testamentu udział zmarłego w mieszkaniu trafia do jego spadkobierców ustawowych (dzieci, rodziców, rodzeństwa), a nie do drugiej osoby ze związku. Kwestię dziedziczenia i testamentu potwierdź u notariusza lub prawnika, bo zależy ona od indywidualnej sytuacji rodzinnej.

Przy rozstaniu zniesienie współwłasności mieszkania kupionego w częściach ułamkowych odbywa się na drodze umownej (u notariusza) albo sądowej, jeśli partnerzy się nie porozumieją. Zapisy dotyczące ewentualnego wykupu udziału przez jedną ze stron warto ustalić już na etapie zakupu — dopytaj o to notariusza przy sporządzaniu aktu.

Rynek pierwotny czy wtórny

W bazie ofert transakcyjnych figuruje 65 001 mieszkań z rynku pierwotnego i 111 189 z rynku wtórnego. Rodzaj rynku nie zmienia zasad współwłasności między partnerami, ale wpływa na formalności — zakup od dewelopera wymaga dodatkowo umowy deweloperskiej, a mieszkanie z rynku wtórnego bywa obciążone np. służebnością lub hipoteką poprzedniego właściciela, co sprawdza notariusz przed podpisaniem aktu.

Niezależnie od rynku, całościowa oferta serwisu obejmuje 488 895 aktywnych ogłoszeń zebranych z 14 portali, co ułatwia porównanie cen podobnych mieszkań przed ustaleniem, ile każdy z partnerów ma wnieść do wspólnego zakupu.