3 DZIAŁKI BUDOWLANE 630M2 / 608 M2 / 632 M2

Parametry i stan nieruchomości

Opis

TRZY DZIAŁKI BUDOWLANE NA SPRZEDAŻ - KRAKÓW KOSTRZE Atrakcyjna lokalizacja przy drodze prowadzącej z centrum Krakowa w kierunku TyńcaNa sprzedaż oferujemy trzy prostokątne działki budowlane o powierzchni , działka 1    - ok. 0,063 ha, działka 2- ok. 0,0608 ha, działka 3  - ok. 0,0632 ha położone w jednej z najbardziej zielonych i spokojnych części Krakowa - Kostrze. OPIS DZIAŁKIDziałki mają regularny, prostokątny kształt, są płaskie, suche i niezabudowane, co umożliwia łatwe i ekonomiczne rozpoczęcie i zaplanowanie inwestycji.Idealne pod budowę domu jednorodzinnego. MEDIAwoda miejska - w ulicy,prąd - w ulicy,gaz - w ulicy,kanalizacja - w ulicy. DOJAZD• bezpośredni dojazd z głównej drogi asfaltowej a do samych działek dojazd drogą częściowo utwardzoną . OTOCZENIEW sąsiedztwie znajdują się domy jednorodzinne oraz działki niezabudowane.Okolica charakteryzuje się ciszą, spokojem oraz dużą ilością zieleni i terenów rekreacyjnych.W pobliżu:• boisko sportowe,• ścieżki rowerowe,• kort do badmintona,• Uroczysko Kostrze,• park linowy. INFRASTRUKTURA• sklep Lewiatan - ok. 400 m,• przystanki komunikacji miejskiej - ok. 500 m,• szkoła - ok. 700 m. ATUTY✔ działka posiada wydane warunki zabudowy (WZ)✔ dostępny indywidualny, gotowy projekt domu✔ szybki dojazd do centrum Krakowa✔ idealne połączenie miasta i natury PODSUMOWANIETo doskonała propozycja dla osób poszukujących działki pod budowę domu w zielonej, spokojnej okolicy, a jednocześnie z dobrym dostępem do infrastruktury miejskiej i centrum Krakowa.Działki analiza:1. Identyfikacja i stan faktyczny• Lokalizacja: obręb P-3, gmina Podgórze, miasto Kraków• Powierzchnie działek:○ 1 - ok. 0,063 ha○ 2 - ok. 0,0608 ha○ 3 - ok. 0,0632 ha• Użytki gruntowe: RV / W-RV (grunty rolne)• Ukształtowanie terenu: teren płaski, różnice wysokości ok. 0,4-1,0 m• Stan zagospodarowania: działki niezabudowane, porośnięte zielenią• Hałas (LDWN): brak przekroczeń - brak istotnych ograniczeń akustycznych2. Ustalenia MPZPDziałki znajdują się w obszarze objętym MPZP „Kostrze” i oznaczone są symbolem MN.11.2.1. Przeznaczenie podstawowe - MN.11Tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnejDopuszcza się:• zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (wolnostojącą, bliźniaczą - zgodnie z planem),• niezbędną infrastrukturę techniczną,• dojazdy, miejsca parkingowe, zieleń towarzyszącą.Zakazuje się:• zabudowy wielorodzinnej,• funkcji przemysłowych i magazynowych,• usług uciążliwych.2.2. Parametry i ograniczenia zabudowy (ogólne dla MN - do potwierdzenia w tekście uchwały)Na podstawie standardowych zapisów dla terenów MN w Krakowie:• maks. wysokość zabudowy: zazwyczaj do 9-11 m,• intensywność zabudowy: niska,• powierzchnia biologicznie czynna: wysoki udział (często min. 60-70%),• linie zabudowy: zgodnie z rysunkiem planu,• dachy: zwykle spadziste lub zgodne z ustaleniami szczegółowymi.⚠️ Uwaga: dokładne wartości (wysokość, intensywność, geometria dachu) wymagają weryfikacji w tekście uchwały MPZP „Kostrze”.3. Ocena możliwości zabudowy działek• Działki spełniają podstawowe warunki lokalizacyjne dla zabudowy jednorodzinnej.• Brak istotnych ograniczeń środowiskowych (hałas, rzeźba terenu).• Ograniczeniem formalnym jest rolny charakter użytków (RV) - przed uzyskaniem pozwolenia na budowę może być wymagana procedura wyłączenia z produkcji rolnej.• Kluczowe będzie:○ zapewnienie dostępu do drogi publicznej,○ spełnienie wymagań infrastrukturalnych (media).Wniosek:➡️ Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna jest co do zasady dopuszczalna, przy spełnieniu szczegółowych ustaleń MPZP i przepisów odrębnych.4. Strefa MU w sąsiedztwie - jakie obiekty mogą powstać?MU - tereny zabudowy mieszkaniowo-usługowej (funkcja mieszana).W strefie MU zazwyczaj dopuszcza się:• zabudowę mieszkaniową (jedno- i wielorodzinną),• usługi nieuciążliwe, w szczególności:○ handel detaliczny,○ biura, kancelarie,○ gastronomię,○ usługi zdrowia, edukacji, rzemiosła,• budynki o większej intensywności i wysokości niż w MN,• lokale usługowe w parterach budynków mieszkalnych.Zakazuje się:• działalności uciążliwej (przemysł ciężki, składy, produkcja).Znaczenie dla analizowanych działek:• sąsiedztwo MU może wpływać na:○ zwiększony ruch,○ presję urbanizacyjną,○ potencjalne zmiany charakteru zabudowy w przyszłości (np. przy zmianie planu).5. Podsumowanie końcowe• Działki 19/31, 19/32, 19/34 znajdują się w strefie MN.11 - zabudowa jednorodzinna.• Możliwa jest realizacja zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, przy zachowaniu parametrów MPZP.• Brak istotnych barier środowiskowych.• Sąsiedztwo strefy MU dopuszcza w otoczeniu rozwój funkcji mieszkaniowo-usługowych, lecz nie zmienia bezpośrednio przeznaczenia analizowanych działek.1) Źródła (przegląd)• Tekst projektu/tekstu uchwały MPZP „Kostrze” (załącznik - tekst planu): zawiera szczegółowe ustalenia §16 i §17 (m.in. MN.11) — zobacz tekst planu. • Strona BIP Miasta Krakowa - informacje o obowiązującym planie, data wejścia w życie i uwagi sądowe. • Dane ewidencyjne działek (przesłane przez Ciebie): raporty działek 19/31, 19/32, 19/34 (podstawowe dane i powierzchnie).2) Najważniejsze ustalenia MPZP bezpośrednio dotyczące MN.11 (wyciąg z tekstu uchwały)(odwołanie do paragrafu i punktów w uchwale; cytat + parafraza)• Dla terenów typu MN (w tym MN.11) ustalono m.in.: obowiązek układu wolnostojącego lub bliźniaczego (zakres kształtowania zabudowy). • Zakaz kondygnacji podziemnych w części terenu MN.11 objętej nieprzekraczalną linią lokalizacyjną. • Minimalny udział terenu biologicznie czynnego = 70% (dla obszarów MN.1-MN.24 w tym MN.11). • Wskaźnik intensywności zabudowy (FAR): 0,1 - 0,4 (dla MN.1-MN.24 w tym MN.11). • Maksymalna wysokość zabudowy: 9,0 m (ogólnie); przy dachu płaskim w terenach MN.11-MN.24 wysokość redukowana do 7,5 m. Dodatkowo budynki gospodarcze/garaże/altany - max 5 m. Źródło: tekst uchwały / projekt ustaleń planu — §16 (ustalenia dla terenów MN) i powiązane zapisy. 3) Założenia obliczeniowe (przyjęte do wyliczeń chłonności / PUM)1. Przyjmuję interpretację „wskaźnik intensywności zabudowy 0,1-0,4” jako FAR (wskaźnik powierzchni całkowitej kondygnacji nadziemnych do powierzchni działki) — typowe w MPZP. (jeżeli gmina ma odmienną definicję w uzasadnieniu, policzę ponownie). 2. Minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej = 70% → maks. powierzchnia zabudowy (dopuszczalny footprint) = 30% powierzchni działki. 3. Zakładam 2 kondygnacje nadziemne (zgodnie z limitem wysokości 9 m — typowo 2 kondygnacje mieszkalne). Jeśli inwestor zaplanował budynek 1-kondygnacyjny z poddaszem użytkowym — obliczenia należy skorygować.4. Przeliczenie PUM (powierzchni użytkowej mieszkalnej): przyjąłem upraszczająco, że PUM ≈ 80% sumarycznej powierzchni użytkowej (FAR) (odliczenia na komunikacje, ściany, pom. techniczne). Można podać inną wartość (np. 75-85%) jeśli preferujesz.5. Powierzchnie działek użyte zgodnie z przesłanymi raportami (wariant bez korekt geodezyjnych).4) Tabela parametrów i wyliczona chłonność (PUM) — wynikiLegenda tabeli:Powierzchnia działki [m²] — z raportu; max footprint = 30% (1−0.7); FAR min/max = 0,1-0,4; floor_max = FAR_max × area; footprint_needed_for_maxFAR = floor_max / 2 (przy założeniu 2 kondygnacji); PUM_max = 0,8 × floor_max.Działka Powierzchnia działki [m²] (źródło) Max footprint (30%) [m²] FAR (min-max) Max suma pow. kondygn. (FAR_max×area) [m²] Footprint potrzebny przy 2 kond. [m²] Szac. PUM max (0,8×FAR_max) [m²]19/31 630,0 189,0 0,1 - 0,4 252,0 m² 126,0 m² 201,6 m²Raport19/32 608,0 182,4 0,1 - 0,4 243,2 m² 121,6 m² 194,6 m²Raport (1)19/34 632,0 189,6 0,1 - 0,4 252,8 m² 126,4 m² 202,2 m²Raport (2)DZIAŁKA 1Powierzchnia: 630 m²? Wariant 1 - dom 2-kondygnacyjny z garażemParametr WartośćFootprint 125 m²Kondygnacje 2Pow. kondygnacji 250 m²PUM 200 m²Biologicznie czynna 505 m² (80%)Garaż 1-stanowiskowy w bryleMiejsca postojowe 2✅ Wariant optymalny - maksymalny komfort, pełne wykorzystanie FAR❗ Wymaga dachu stromego (żeby zmieścić 2 pełne kondygnacje)? Wariant 2 - parter + poddasze użytkoweParametr WartośćFootprint 140 m²Kondygnacje 1 + poddaszePow. kondygnacji 220 m²PUM 175 m²Biologicznie czynna 490 m² (78%)Garaż 1-stanowiskowyMiejsca postojowe 2✅ Najbezpieczniejszy planistycznie➖ Niższa PUM, ale łatwiejsza akceptacja w WZ/pozwoleniu? Wariant 3 - bliźniak (2 lokale)Parametr WartośćFootprint 150 m²Kondygnacje 2Pow. kondygnacji 300 m²PUM łącznie 210 m²PUM / lokal ~105 m²Biologicznie czynna 480 m² (76%)Miejsca postojowe 4 (2 / lokal)⚠️ Na granicy opłacalności✔ możliwy formalnie❗ wymaga bardzo dobrego projektu i geodety (linie, odległości)DZIAŁKA 2Powierzchnia: 608 m²? Wariant 1 - dom 2-kondygnacyjny• PUM: ~195 m²• Footprint: 122 m²• Biologicznie czynna: 78%• Garaż: 1 stanowisko ✅ najlepszy wariant dla tej działki? Wariant 2 - poddasze użytkowe• PUM: ~170 m²• Footprint: 138 m²• Bezpieczny formalnie, mniejsza kubatura? Wariant 3 - bliźniak• PUM łącznie: ~200 m²• ~100 m² / lokal ⚠️ Bardzo ciasny - tylko przy idealnym układzie granic i liniiDZIAŁKA 3Powierzchnia: 632 m²? Wariant 1 - dom 2-kondygnacyjnyParametr WartośćPUM ~202 m²Footprint 126 m²Biologicznie czynna 80%Garaż 1-2 stanowiska✅ Największy potencjał ze wszystkich trzech działek? Wariant 2 - poddasze użytkowe• PUM: ~180 m²• bardzo dobry wariant „rodzinny”? Wariant 3 - bliźniak• PUM łącznie: ~215 m²• najlepsza działka pod bliźniak (spośród 3)PODSUMOWANIE PORÓWNAWCZEDziałka Najlepszy wariant Realna PUM Ryzyko planistyczne19/31 Dom 2-kondygnacyjny ~200 m² niskie19/32 Dom 2-kondygnacyjny ~195 m² niskie19/34 Dom 2-kondygnacyjny / bliźniak ~202-215 m² średnie (bliźniak)Cena za jedną działkę 660 000 złSerdecznie zapraszam na prezentację / I cordially invite you to the presentation Możesz dzwonić / You Can Call / Seven days a week / 7dni w tygodniu w godz.od 6.00 do 24.00 /791-507-477Patryk SuderDoradca ds.NieruchomościKRAKOWSKIE Nieruchomości